советы юриста

Очень распространенный риск при покупке земельного участка - несоответствие предназначения земли, на которой будет возведен дом.

Например: земли лесного фонда и сельхоз угодья не подлежат продаже. Наилучшим вариантом назначения приобретаемой земли является «индивидуальное жилищное строительство». Нередки случаи, когда продавец продает землю, полученную в результате самозахвата, и после сделки вы рискуете получить «в нагрузку» осложненную процедуру оформления. Земельный участок может находиться под арестом, запрещением и т.д., о чем продавец может вам не сообщить. Существует риск многоразовой продажи одних и тех же земельных участков. Ситуация с перепродажей прав собственности по второму разу имеет место там, где есть выданные госакты старых образцов без кадастровых номеров.

Что может осложнить оформление участка?

- Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в государственных ведомствах (землеустроителем неправильно произведен замер). В связи с этим обязательным документом при продаже земли должны быть кадастровый паспорт.

- Оформление договора без согласия супруга.
- Оформление договора без согласия органов опеки и попечительства в случае продажи земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему.
- Невнимательность покупателя. Вы можете добросовестно пройти всю процедуру покупки, вложить свои деньги, но получить в итоге... не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, то есть получить на руки свидетельство на другой участок.

Какие документы продавец должен предоставить при покупке участка?

Документы от продавца:

- для гражданина - паспорт,
- для его представителя - паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,
- для предпринимателя - паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
- для юридического лица - учредительные документы.

Дополнительные документы:

- кадастровый паспорт (ранее план) земельного участка. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ);
- правоустанавливающий документ. Это может быть договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, решение суда о признании за продавцом права собственности или иной документ;
- свидетельство о праве собственности на участок. Права на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Необходимо убедиться в том, что продавец имеет право продавать земельный участок. Узнать о том, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли обременения, можно в отделе управления Росреестра по месту нахождения земельного участка в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), с оплатой пошлины. Кроме того, информацию о продавце вы можете самостоятельно запросить в налоговой инспекции по месту нахождения продавца (за отдельную плату).

Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации прав на земельный участок?

В отдел Росреестра по месту нахождения земельного участка представляются следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность:

- для гражданина - паспорт;
- для представителя - паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия;
- для предпринимателя - паспорт и свидетельство о государственной регистрации;
- для юридического лица - учредительные документы и, обратите внимание, новое требование, нотариальная доверенность на представителя.

2. Документы - основания для государственной регистрации прав на земельный участок:

- акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, на основании которого такое право возникло: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, на основании которого возникло право собственности в отношении земельного участка; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход прав; документ об уплате государственной пошлины.

3. Кадастровый паспорт.

В случае если кадастровый паспорт (план) земельного участка был предоставлен правообладателем при предыдущей регистрации прав, то его предъявлять не нужно.

4. Помимо вышеперечисленных, необходимо предоставить документы, связанные с особенностями заключаемой сделки.

Например, нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, свидетельство о праве на земельный участок продавца и др.

Принятие комплекта документов на государственную регистрацию прав подтверждает расписка, которая выдается заявителю. Право покупателя на земельный участок считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке или возникшем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На всех этапах подготовки и проведения сделки необходимо очень тщательно проверять все документы, чтобы свести к минимуму риск заключения сделки с недобросовестным продавцом.