советы юриста

Как известно, основная задача судебной власти - защита нарушенных или оспариваемых прав граждан. Теоретически при толковании любого закона суд должен исходить из задачи защиты прав граждан и юридических лиц.

В России существует две основные системы судов - общей юрисдикции и арбитражные. Практика показывает, что по делам с абсолютно одинаковыми фактическими обстоятельствами арбитражные суды и суды общей юрисдикции выносят порой диаметрально противоположные решения.
Ярким примером того, как в одном случае система судов общей юрисдикции встала на защиту нарушенных прав граждан, а в другом система арбитражных судов - путем сложных теоретических построений по сути оставила десятки тысяч организаций и индивидуальных предпринимателей без возможности судебной защиты, является признание права собственности на квартиры, нежилые помещения, доли и любые другие объекты недвижимости в строящихся или недавно построенных домах (объектах).

Ситуация, при которой дом или иной объект построен, но не может быть сдан в эксплуатацию из-за финансовых проблем застройщика или по иным причинам; либо сдан в эксплуатацию, но из-за недостаточности каких-либо документов на входящие в состав объекта недвижимости помещения, проинвестированные гражданами или юридическими лицами, но ими не может быть оформлено право собственности, является скорее правилом, чем исключением.

Судебная практика судов общей юрисдикции движется четко в направлении все большей защиты прав граждан. Сначала не все суды признавали право собственности на квартиры в построенных домах, даже при наличии документов БТИ. В последние же годы поменялась практика по признанию права собственности на основании предварительных договоров, сейчас практически во всех случаях иски удовлетворяются.

Также поменялась практика и по вопросу признания права собственности на квартиру в неоконченном строительством доме, на долю в объекте незавершенного строительства. После ряда определений Верховного суда, которыми были отменены решения об отказе в исках о признании прав собственности на квартиры и доле в объектах незавершенного строительства, районный и городские суды стали такие иски удовлетворять.

А что же арбитражные суды? А в арбитражных судах в области защиты прав по данному направлению наблюдается диаметрально противоположное движение. Еще в 2008 году арбитражные суды во многих случаях признавали право собственности на квартиры и иные объекты недвижимости, которые не могли быть оформлены в общем порядке. Однако затем возобладала позиция, согласно которой защита нарушенного права в рассматриваемом случае возможна только путем предъявления иска об обязании исполнить определенную обязанность. Предъявление такого иска на практике по ряду причин является или невозможным или бессмысленным. Апофеозом стало печально известное Постановление ВАС №54 от 11.07.2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», поставившее крест на хотя бы слабых надеждах предпринимателей и компаний получить в собственность объекты, в которые вложены их деньги. Такое впечатление, что судебную практику в ВАСе формируют совершенно оторванные от практики теоретики, которым все равно, что будет с реальной защитой прав юридических лиц и предпринимателей, главное чтобы их толкование было признано правильным. Нашли же судьи Верховного суда возможность истолковать закон таким образом, чтобы реально обеспечить защиту прав граждан, но в ВАСе решили пойти другим путем.

Зато различного рода мошенникам данное толкование законодательства очень понравилось. Можно беспрепятственно собирать деньги с инвесторов, не достраивать объект, входить в процедуру банкротства и т.д. Признать право собственности на долю в объекте или на уже построенный объект нельзя. Только заявлять требования о расторжении договора и возмещении убытков, а мошенникам только это и нужно - объект реализуется с торгов по заниженной в несколько раз цене, инвестор вместо помещения получает копейки или вообще ничего, поскольку появляется какой-нибудь чудо-кредитор с Виргинских островов, с долгом по текущим платежам на несколько миллиардов.

На прием к сотрудникам «Правовой защиты» приходили владельцы предприятий и со слезами на глазах рассказывали похожие истории о том, как они вложили деньги в строительство, объект был почти построен или даже построен и сдан, они уже заезжали в помещение и начинали ремонт, однако затем помещение буквально уплывало у них из рук и они оставались по сути ни с чем. В более мягких случаях, когда застройщик не успевает оформить документы, предприниматели годами используют помещение, но не могут его оформить в собственность. Особенно показателен случай, когда половина соинвесторов-физические лица оформили себе право собственности через суд, а соинвесторы - юридические лица не смогли, и, возможно, помещения поступят в конкурсную массу и они ничего не получат. Приходится придумывать обходные пути для оформления права собственности.

Если бы договор был заключен с физическим лицом, можно было бы довольно быстро оформить право собственности на помещение через суд и проблемы застройщика уже не волновали бы, да и, возможно, проблем бы не возникло, поскольку реализовать мошенническую схемы было бы гораздо труднее.

Конечно, есть варианты оформления в собственность помещения и в рассматриваемом случае - через уступку прав по договору инвестирования физическому лицу, но, во-первых, это не всегда возможно, во-вторых, связано с рядом финансовых, организационных и иных проблем.
Написать данную статью заставили меня в том числе и разговоры о том, что Высший Арбитражный суд и Верховный суд хотят объединить. В сложившейся ситуации я лично выступаю резко против. Возможно в Арбитражном суде лучше организовано делопроизводство, но никто не может гарантировать, что по рассматриваемому вопросу не возобладает мнение судей Высшего арбитражного суда.

Артем Сидоров, Группа компаний «Правовая защита»
За более подробной информацией по поводу признания права собственности на объекты недвижимости вы
можете обратиться по адресу:
г. Рязань, ул. Введенская, д. 110, оф. 315 (пл. Мичурина, здание РПТИ, 3-й этаж),
сайт: www.realtylaw.ru/ryazan,
e-mail: ryazan@realtylaw.ru.
Запись на консультации по телефону: (4912) 95-39-45.