Журнал Аграрный вопрос

Аграрный вопрос №5(85) 2016
Посмотреть он-лайн


советы юриста
Опасайтесь «серых» схем при долевом строительстве

Если характеризовать ситуацию с юридической защищенностью граждан, приобретающих права на квартиры в строящихся домах, можно смело утверждать, что она значительно ухудшилась по сравнению с той, которая была до введения в действие закона о запрете привлечения денежных средств инвесторов до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Практически все застройщики продолжают привлечение денежных средств на данном этапе. Но если до вступления в силу закона «Об участии в долевом строительстве»это можно было делать открыто, то теперь приходится использовать различные схемы по уходу от закона.

Раньше к подписанию предлагался более-менее понятный договор инвестирования, в котором четко, кроме прав и обязанностей сторон, указывалось, что вносимые средства будут затрачены непосредственно на строительство дома. В случае нарушения обязательств по договору гражданин мог через суд без особых проблем отстоять свои права, признать право собственности на квартиру. Сегодня используются различные «серые» схемы, так как, в соответствии с законом, застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов только после получения разрешения на строительство, оформления прав на землю и опубликования проектной декларации.
Для того чтобы уйти из-под действия неудобного для себя закона, застройщики применяют ряд схем. Вот лишь некоторые из них.

При «вексельной» схеме гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство по продаже после завершения строительства квартиры по цене, совпадающей с указанной в векселе суммой, в определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. нет формально привлечения денежных средств для участия в долевом строительстве. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. Выбирать такую форму приобретения квартиры можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен.

Схемы с использованием предварительных договоров купли-продажи, долевого участия в строительстве и принятием оплаты по ним незаконны, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Т.е. закон не исключает заключения предварительного договора долевого участия в строительстве, но исключает возможность принимать по нему оплату. При этом можно обратиться в суд и признать такой договор притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор, и потребовать возмещения убытков. Если дом будет достроен и будут заключены основные договоры купли-продажи, право собственности за гражданином зарегистрируют, но в случае если дом достроен не будет либо если гражданин захочет вернуть деньги, возможны проблемы. Используются и другие способы обхода закона (договор агентирования, вклад в коммандитное товарищество и т.д.). Причем создается впечатление, что застройщики разрабатывают все более и более изощренные схемы. Так, примененная одним в прошлом крупнейшим застройщиком схема с привлечением денег через вклад в коммандитное товарищество создала для большого числа дольщиков проблемы в суде.

Отдельного упоминания заслуживает схема приобретения жилья через ЖСК. Соглашаться стоит только в случае, если вам сразу подбирают квартиру и оформляют в собственность, чего на практике не бывает почти никогда. Либо если ЖСК действует под «опекой» крупного застройщика и создан специально для ухода от закона. Договор, как правило, в этом случае с гражданином не заключается, а право требовать квартиру основывается на уставе ЖСК и его внутренних документах, в которые легко можно внести изменения. Это совершенно другие правоотношения, основанные на членстве в ЖСК и отличающиеся от применяемых в остальных схемах. Следует учитывать, что до выплаты всех паевых взносов квартира (права на квартиру) находится в собственности ЖСК и на нее может быть обращено взыскание в случае возникновения у ЖСК проблем. Кроме того, многие ЖСК, действующие в настоящее время на рынке, по своей природе являются финансовыми пирамидами. В любом случае при приобретении квартиры таким способом рекомендуется тщательно проверить документы (устав и т.п.), а также собрать данные о финансовом положении кооператива.

В настоящее время единая судебная практика, содержащая оценку указанных выше схем, еще не сложилась.

Председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» адвокат Артем Сидоров

Разместить рекламу в журнале "Аграрный вопрос"

Прайс-лист >>

Учредитель

"ООО АГРОСОЮЗ"

НОВОСТИ

XVII Российская агропромышленная выставка "Золотая осень 2015"

XVII Российская агропромышленная выставка "Золотая осень" будет проводиться с 8 по 11 октября 2015 года в Москве, на территории МВЦ “Крокус Экспо”.

ООО «АГРОСОЮЗ» ©2011 Телефон рекламной службы: 8(4912) 46-43-15, 24-64-91

счетчик посещений